中国银行国际金融研究所27日提供的研究报告认为，国内房地产市场将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。预计到2010年，房地产周期将重新进入上升周期。

    报告指出，长期来看，随着城市化率不断提高，我国房地产市场还有巨大发展潜力。目前而言，随着全球经济和我国经济增长“拐点”的出现，经济增长开始处于下降周期，我国房地产市场也开始进入调整，局部地区可能出现个贷违约率上升的潜在风险。经济周期下行将出现信用收缩，规模小、资本实力不足的房地产公司可能出现资金链断裂而形成银行信贷风险。

    目前，我国商业银行房地产贷款占全部贷款余额的1/5，但有些分行此项贷款占比已超过40%。在我国经济周期开始进入下行阶段并且部分城市存在房地产泡沫的情况下，银行的房地产信贷资产有较大风险。为了避免信贷资产质量恶化，应对宏观调控政策适时调整，以保持房地产市场稳定发展。同时，应对房地产开发的信贷需求有保有压，避免“一刀切”带来整个行业的风险；银行应开展个人住房贷款的真实性检查，加大对“假按揭”贷款的催收和处置力度。【报告全文】

    细读中行的研究报告，为我们了解国内房地产市场的走势、房价变动、调控政策取向提供了些许参考。

   全国平均房价将下跌10%-30%

    当前房地产市场“滞涨”特征显著，市场面临所谓的“流动性陷阱”。即消费者对价格下降的预期强烈，持币观望的气氛浓厚。但是，总是持币观望而不出手是不可能的，关键是在什么价位出手。也就是说，房地产价格的合理区间是什么？房价的底部是多少？针对这一问题，报告预计，在未来的两年中，全国平均房价下降10%左右，局部存在泡沫地区的房价可能较最高点下降30%左右。

   2010年楼市将迎来“抄底”好时机

    中行报告指出，针对目前房地产市场低迷现象，我国房地产市场已经进入了周期性调整的阶段，2009年的形势更加不容乐观，预计到2010年房地产周期将随经济周期重新进入上升周期。如果说，前一段时间舆论认为的房价“拐点”仅是增幅回落的假象，那么未来的两年房地产市场将出现“价量起跌”的局面，房价将真正出现下降。从上面的分析来看，从现在到2010年，房价将呈现下降、触底、回升的走势。也就是说，2010年前后楼市将迎来“抄底”的好时机。届时，房地产交易将重新活跃起来，消费者的买房意愿再次高涨。

   楼市“降价潮”恐难出现

    这里所指的“降价潮”是房价出现大幅下跌的局面。对于消费者来说，自然希望所购商品的价格越低越好。那么，房价会否出现大幅下跌呢？答案可能是否定的。从供给上来看，截至目前，商品房竣工面积和销售面积基本平衡，虽然在房地产市场持续低迷的情况下，可能出现阶段性供应过剩的问题。但总体而言，房地产供应还是偏紧的，不会出现长期总体过剩局面。从需求上来看，虽然前一阶段的调控政策对于房地产投资的刚性需求有所抑制，但中国由于人口众多、土地资源偏少，自住性的刚性需求仍然较高，总体而言仍然是需大于求的状态。

    另外，开发商为了维持超额利润，不愿意调低房价。而房价的大幅下跌将引发部分投资者的“理性违约”行为，终止先前的房贷合约转而投资新房产，而这种违约行为将造成银行的损失，推高呆坏账水平，这也是银行和国家不希望发生的。因此，未来房价将呈现缓慢下行的态势，且幅度有限。

   银行“晒房贷”防范风险

    报告预测全国平均房价未来两年将下降10%左右，对绝大多数个贷客户来说不会出现理性违约，但是那些存在房地产泡沫地区的房价一旦较2007年最高点下跌幅度超过30%，则当年发放的住房按揭贷款就进入违约高发区。另外，还有一部分利用银行信贷投资多套住房的炒房客，他们对房价下跌的敏感性更高、违约概率更大。同时，目前不少中小房地产企业采取了一种向购房人无息垫付首付款的促销行为，希望通过20～30%资金垫付来撬动银行70%的按揭贷款，这种行为一旦蔓延，将对开发贷款和住房按揭贷款构成严重的潜在风险。

    基于以上考虑，相信银行出于自身安全考虑将开展一次全面的“房贷体检”，提高对借款人资信状况和交易信息真实性的核查，重点防范“假按揭”、“假房价”和“假交易”的套现行为，夯实个人住房按揭贷款的抗跌价基础。届时，“炒房客”及高位接盘者或将面临催讨压力，但对于大多数自住型购房者而言无太大影响，对于房地产市场的健康稳定发展也是件好事。